Une certification contre les inondations, parfois appelée certificat contre les inondations dans les biens immobiliers, est un document qui indique l’état des zones inondables des biens immobiliers. Les cartes d’inondation de l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) sont examinées à l’aide de l’adresse ou des coordonnées géographiques de la propriété. Un fournisseur de certification contre les inondations peut alors certifier, en fonction de l’emplacement de la propriété sur la carte, si elle est située dans une zone inondable.

Lorsqu’un prêteur est impliqué 

Lorsqu’une propriété est financée, le prêteur doit avoir une ressource pour les certifications contre les inondations pour accomplir cette tâche lors des achats. Les frais sont ensuite facturés à l’acheteur dans les  articles  de la série 800 sur le relevé de règlement HUD-1. Le prêteur protège son actif de prêt en vérifiant le risque de dommages ou de pertes par inondation. Cela n’empêche pas nécessairement un prêt si la propriété est à risque, mais une assurance fédérale contre les inondations serait généralement requise. 

Quand il n’y a pas de prêteur – Exemple de situation

Généralement, il n’y a aucun problème avec l’autorité ou l’entreprise émettrice, ni avec le rapport lorsqu’un prêteur est impliqué dans la transaction. Mais en pratique, en tant qu’agent immobilier, vous pouvez vous retrouver dans une situation où vous devez aider votre propriétaire de maison à contracter pour une certification contre les inondations afin qu’il puisse répertorier ou vendre sa propriété.

Dans un exemple, le professionnel de l’immobilier avait un client qui avait acheté un terrain avec de l’argent pour construire des maisons particulières, qu’il aurait ensuite répertorié avec le courtier. Parce qu’une maison devait être construite sur une parcelle de terrain bordée par un arroyo, ils devaient vérifier la certification des inondations dès le début, car cela aurait un impact sur la construction. Le constructeur / vendeur a estimé qu’il préférait s’occuper des problèmes d’inondation pendant la phase de construction afin de pouvoir produire une maison qui satisferait les prêteurs.

Le client et le courtier ont discuté de la situation et ont décidé de faire ordonner au courtier une certification contre les inondations qui pourrait être apportée au comté afin qu’il puisse obtenir un permis de construction. Cela devait être fait avant que la construction ne puisse commencer. 

Exigences de certification

Généralement, seule une adresse est nécessaire pour obtenir une certification contre les inondations d’une entreprise certifiée, mais dans la situation du constructeur, il s’agissait d’un terrain nouvellement subdivisé de hautes terres désertiques et il n’y avait pas d’adresse acceptable à proximité. Le courtier a donc communiqué avec un arpenteur pour savoir comment un certificat d’inondation pouvait être réalisé. L’arpenteur a indiqué que la société de certification des inondations accepterait un ensemble de coordonnées GPS, mais uniquement si elles étaient déterminées via une méthode approuvée.

La «méthode approuvée» consistait à obtenir deux relevés GPS. Un était requis à une intersection principale cartographiée à proximité de rues ou d’autoroutes qui pourrait être référencée par la société d’inondation cert. L’autre serait prise sur le terrain lui-même, et l’entreprise pourrait alors orienter correctement la propriété sur la carte des inondations.

Le courtier a pris les relevés, l’un au milieu d’une route très fréquentée et l’autre sur le terrain. Le formulaire de certification des inondations a été rempli et soumis. La certification est arrivée rapidement, déclarant que le terrain n’était pas dans la plaine inondable de 100 ans. Cela aurait dû suffire car ce serait le formulaire déposé auprès du comté pour obtenir le permis de construire.

Malheureusement, le greffier du bureau du comté n’était pas satisfait. Elle a déclaré: « J’ai arpenté la distance entre la dalle proposée et l’arroyo, et elle se trouve dans la zone inondable. Je me fiche de ce que dit la certification contre les inondations! »

La morale de l’histoire 

Heureusement, le projet n’a pas échoué, mais le client a engagé des frais supplémentaires de plusieurs milliers de dollars pour élever la dalle de la propriété afin de pouvoir être dans une zone inondable. La chose intéressante est que lorsque la maison a été terminée et qu’un acheteur est venu, leur prêteur a commandé un certificat d’inondation et le lot n’était pas dans une zone inondable.