Un agent de crédit-bail décidera tôt dans sa carrière s’il doit être un agent de vente ou un agent de crédit-bail commercial. Bien que les deux types de spécialistes travaillent dur pour garantir des conditions de transaction favorables à leurs clients, il existe des différences évidentes entre la vente d’un immeuble de bureaux de 150 000 pieds carrés et la sécurisation d’un locataire pour louer 10000 de ces pieds carrés pendant dix ans.

Les deux spécialisations peuvent être lucratives, selon vos ambitions et votre style de travail. N’oubliez pas non plus qu’il existe des possibilités au-delà de la représentation des propriétaires et des propriétaires. De nombreux agents se spécialisent dans les acheteurs et les locataires. Certains représentent même des acheteurs et des vendeurs ou des locataires et des propriétaires, bien que cela puisse créer des sources de conflit.

Ce que fait un agent du vendeur

Un spécialiste de l’élimination garantit le prix d’achat le plus élevé à un client. Il le fait en capitalisant sur les forces d’un bâtiment, comme un emplacement privilégié, des luminaires haut de gamme et des rénovations récentes, et en négociant sur toutes les faiblesses, telles que les problèmes de chauffage, de ventilation ou de plomberie.

L’agent d’un vendeur doit connaître l’offre acceptable la plus basse de son client et savoir comment négocier afin que la discussion n’atteigne jamais ce nombre. Vous pouvez faciliter le processus de négociation en fournissant au vendeur autant d’informations que possible sur les propriétés similaires sur le marché, les tendances des acquisitions et les dernières nouvelles sur le marché des prêts.

Ce que fait un acheteur

Un spécialiste des acquisitions travaille avec les mêmes individus, entreprises et investisseurs institutionnels qu’un agent commercial, mais il les aide à sécuriser l’espace en fonction de leurs besoins, de leurs spécifications et de leur budget. Il est essentiel de comprendre les priorités d’un client en tant que propriétaire d’immeuble, propriétaire et résident éventuel. L’écoute de votre client et la révision de ses plans d’affaires, de son portefeuille immobilier et de tous les documents liés aux relations passées avec le locataire peuvent vous aider à trouver le bâtiment adapté à ses besoins.

Certains clients auront également plusieurs exigences spécifiques en matière de construction ou de structure. Celles-ci peuvent inclure tout, de la rénovation sismique à des espaces de bureaux flexibles, ou même des éléments de construction écologique comme des toitures solaires ou des systèmes de CVC (chauffage, ventilation et climatisation) qui réduisent les factures de services publics et économisent de l’énergie. Savoir ce qui est sur le marché et combien coûtent ces fonctionnalités et commodités peut donner à votre client une compréhension réaliste de ce qu’il peut obtenir pour son argent.
Comment les agents commerciaux sont payés

Lorsqu’un agent travaille avec un autre agent pour amener un vendeur et un acheteur à la table, les deux agents partagent généralement la commission de 4% à 6% parce que les deux ont contribué à la conclusion de l’accord. Les deux agents sont payés après la fermeture de l’entiercement, et la plupart doivent partager leur part de la commission avec le courtier sous lequel ils suspendent leur licence.

Ce que fait un agent de location (ou de propriétaire)

Les agents qui représentent les propriétaires représentent toujours les propriétaires de bâtiments, sauf que ces propriétaires ne cherchent pas à vendre leur espace; ils veulent le louer. La plupart des agents de crédit-bail sont en mandat avec le propriétaire pour une propriété ou un portefeuille entier et sont appelés à agir lorsque des vacances se produisent.

À bien des égards, le travail d’un agent de location nécessite beaucoup plus de travail qu’un agent de vente, car les baux sont rompus, expirent et signés fréquemment. Un agent de location prospère sait toujours quelles entreprises sont sur le marché des nouveaux espaces, quels baux expirent bientôt et quels bâtiments offrent un espace comparable pour plus ou moins d’argent.

Le marché du crédit-bail peut être extrêmement concurrentiel et les locataires peuvent être rapidement attirés par un bail à long terme avec des concessions facilement obtenues. Les agents doivent savoir quelles concessions son client est prêt à faire pour signer un bail. Les concessions communes incluent le loyer gratuit, des espaces de stationnement supplémentaires, un système de sécurité de pointe ou un aménagement dans lequel l’espace du locataire est personnalisé en fonction de ses besoins. Une connaissance approfondie des tendances d’occupation en cours et des tactiques de marketing agressives vous seront utiles dans ce domaine, en particulier dans un marché de locataires où les taux d’inoccupation sont élevés.

Ce que fait l’agent d’un locataire

Les représentants des locataires garantissent un espace à long terme pour les entrepreneurs et les entreprises, grandes et petites. Comme l’agent d’un acheteur, un représentant du locataire doit apprécier l’espace dont le locataire a besoin. Vous devez également examiner à quel point l’emplacement, le stationnement, la circulation des piétons et le potentiel d’expansion ou de réduction des effectifs sont cruciaux pour un client.

Les conditions de location, telles que le taux de location, la période de location et les pénalités pour résiliation anticipée du bail, doivent également être discutées, ce qui peut impliquer des avocats et des comptables. C’est aussi le travail de l’agent de se battre pour les besoins du locataire – à la fois les besoins actuels et les besoins perçus sur la route lorsque le bail est toujours en vigueur. Vous devez également rester en contact avec votre client entre le moment où il signe le bail et occupe l’espace. Cela est fait pour s’assurer que le client peut emménager dans l’espace de location qui lui a été promis, dans l’état promis, le jour où il a été promis, conformément au contrat de location . 

Comment les agents de crédit-bail sont payés

Le représentant du propriétaire reçoit généralement la moitié de sa commission lorsque le bail est signé et l’autre moitié lorsque le locataire emménage. Les commissions représentent normalement de 4% à 6% de la valeur globale du bail, qui est basée sur la superficie en pieds carrés de l’espace locatif et la durée du bail.

Naturellement, les grands espaces loués pour des durées plus longues rapportent des commissions plus élevées, mais ils peuvent nécessiter un travail considérable de la part de l’agent. Si le représentant d’un acheteur participe aux négociations de location, il reçoit généralement la moitié de la commission, bien qu’il puisse recevoir une part plus élevée sur le marché d’un locataire.